ĐẤT XEN KẸT HIỆN NAY CHỈ CÓ GIÁ BẰNG MỘT NỬA ĐẤT THỔ CƯ, TUY NHIÊN MỘT SỐ NHÀ ĐẦU TƯ ĐÃ HAM RẺ MÀ MUA PHẢI LOẠI ĐẤT NÀY. VẬY ĐẤT XEN KẸT THỰC CHẤT LÀ ĐẤT GÌ, GIÁ TRỊ PHÁP LÝ RA SAO VÀ CÓ ĐÁNG ĐỂ ĐẦU TƯ KHÔNG?
1. Đất xen kẹt là gì?
Đất xen kẹt là thuật ngữ do người mua và người bán loại đất này tự đặt tên, còn trong luật định không có khái niệm đó. Trên thực tế, đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch (chưa ra được sổ đỏ để thành đất ở). Ví dụ: Đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.
Do nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất nông nghiệp này thường có diện tích không lớn, chỉ khoảng 30 – 50m2. Tuy nhiên, chính sự phát triển của các khu đô thị mới, dự án hạ tầng giao thông khiến diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng chia cắt và tạo ra ngày càng nhiều khu đất xen kẹt.
Nhiều người vì ham rẻ nên vội vàng mua đất xen kẹt dù chưa biết rõ về loại đất này.
Về mặt pháp lý, đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp, không được phép xây dựng nên không được cấp sổ đỏ, việc chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay. Vì vậy, giá của những khu đất này thường rẻ hơn hẳn đất thổ cư, khiến nhiều khách hàng thi nhau mua dù chưa tìm hiểu kỹ.
Thực tế vẫn có một số trường hợp đặc biệt được xem xét cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt. Khi đó người mua phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Phương án sản xuất kinh doanh (trường hợp chuyển đổi đất sang mặt bằng sản xuất kinh doanh)
Bản sao giấy chứng nhận hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng thửa đất (nếu có)
Bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân người xin chuyển mục đích sử dụng đất
Văn bản cam kết
Tuy nhiên, không phải đất xen kẹt nào cũng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng chỉ thực hiện được nếu thỏa mãn 3 điều kiện sau:
Thứ nhất, thửa đất xen kẹt đó không thuộc diện vi phạm quy hoạch, lấn chiếm hoặc sử dụng cho mục đích công cộng; đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng.
Thứ hai, thửa đất xen kẹt đó hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (tùy thuộc vào mỗi địa phương/ tỉnh/ thành nơi có đất quy định)
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thác lũ; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
3. Đất xen kẹt có được bồi thường khi bị thu hồi không?
Cho đến nay, vẫn chưa có văn bản nào quy định hệ số bồi thường cho đất xen kẹt khi bị thu hồi, mà chỉ thực hiện theo hình thức hỗ trợ. Vì vậy, nếu thửa đất xen kẹt bạn mua đủ điều kiện để làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, thì người mua cần nhanh chóng liên hệ với UBND xã/phường và Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận/huyện để được hướng dẫn thủ tục chuyển đổi. Tránh trường hợp đất xen kẹt chưa chuyển đổi mục đích sử dụng thì khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường theo khung giá đất được ban hành.
Hiện chưa có văn bản nào quy định hệ số bồi thường cho đất xen kẹt khi bị thu hồi.
4. Tiềm năng và rủi ro khi mua đất xen kẹt?
Tiềm năng
Giá đất xen kẹt rẻ hơn hẳn so với đất thổ cư. Nếu mua đất xen kẹt nằm trong khu vực dân cư thì người mua sẽ được hưởng cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh sẵn có. Tùy từng trường hợp, đất xen kẹt có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như xây nhà. Vì vậy mà nhiều người dù biết trước là rủi ro nhưng vẫn bỏ tiền mua đất xen kẹt.
Rủi ro
– Đất xen kẹt thường nằm xen kẽ trong các khu dân cư nên diệu tích thường hạn hẹp, bí thế và địa hình không thuận lợi.
– Các thủ tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất rất rườm rà, chi phí cao và quan trọng là không phải đất xen kẹt nào cũng đáp ứng đủ điều kiện để được chuyển đổi. Trường hợp đất xen kẹt không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng thì người mua dù có đất cũng không thể xây nhà.
– Giao dịch mua bán đất xen kẹt thường chỉ qua giấy tờ viết tay. Điều này tạo kẽ hở cho nhiều kẻ xấu lừa bán cùng lúc một thửa đất cho nhiều người, đến lúc phát hiện ra thì người mua là người chịu thiệt.
Như vậy, dù giá bán rẻ nhưng việc mua đất xen kẹt tiềm ẩn rủi ro rất cao. Người mua phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền vào loại hình này, đồng thời tìm hiểu rõ thông tin nguồn gốc, giấy tờ thửa đất, quy định quy hoạch của địa phương tại nơi có đất để tránh thiêt thòi, tranh chấp đất sau này.
